マンション建替え～利害関係者は誰？～【松井】

１
　「耐震強度偽装事件と法律問題ー民事上の問題を中心として」鎌野邦樹千葉大学法科大学院教授の論説を読みました（ＮＢＬ　２００６．４．１。１５頁）。

　うち「国の提示した支援策」という項目において、今回、被害に遭った分譲マンションの住人に対する公的支援策について述べられていたことが、私としては興味深かったので触れておきます。

２
　１１棟のマンション住人に対しては次のような公的支援が行われるようです。
　
　

国と地方自治体との費用の負担の下に、地方公共団体（実際の事業はこれから委託を受けて都市再生機構が実施。ただ、現実には民間業者の活用を予定しているマンションもあるということである）が、当該マンションの区分所有者の建替え決議を前提として、土地を買い取り、これを除去した後に、マンションを再建する案が示されている。

　これに対して、筆者は次のように異なる方向性があることを示唆しています。この点を非常に興味深く読みました。

なお、区分所有関係の最終段階を「解消」（特別多数決による一括売却等）ではなく「建替え」としているわが国の区分所有法制においては今回の支援措置が当然こととして選択されたと思われ、また、そのこと自体は是認されよう。ただ、今後は、区分所有関係の最終段階として「建替え」だけでよいのかといった立法全体のあり方とともに、政策面における公的支援策のあり方として、住居（費）の手当て等のほか、「建物の解体・除去」または「土地の買取り」までに限るのではなく、果たして「建替え」まで必要なのかといった点についての検討が必要となろう。

３
　この指摘を受けて思い出すのが、阪神・淡路大震災の際に倒壊した分譲マンションにおける建替えを巡る紛争、さらにはこれを契機として出来たマンションの建替えの円滑化等に関する法律です。
　確かに、建替えが即、是といえるのか否か。他の途、「解消」という途も選択肢として用意されるべきではないか。以前から頭の片隅に疑問としてあった点でした。
　先日、建替えを巡る紛争でマンション住人が訴えられているという話を知人からちょうど聞いたところであったこともあるかもしれません。
　一当事者側からの話ではあったのですが、実際、自分が暮らしてきたマンションに関して裁判まで起こされるということの一住人の精神的負担を考えたら、あぁ、そんな時代なんだなぁと思ったことを覚えています。
　マンション建替え問題は、今後、老朽化マンションが増えてくることは明らかなので、当然、建替えに関する紛争も頻発してくるものと予想されます。
　この問題に絡む利害関係人は住民だけではない、～要は、何がどうなると誰が得をして、誰が損をするのかといったこと～ということをよく考える必要があるのではないかと個人的に思っています。
（おわり）

マンション管理～新たな流れがやってくる。行動こそ全て～【松井】

１　
　今朝の日経新聞で、「マンション管理　プロ結集」「有資格者　千葉に新会社」という記事が載っていました。マンション管理士資格を有する人たちだけで作った株式会社です。
　やはりまだこういう管理会社はなかったのかという思いと、ようやくというか遂に第１号が登場したのかという思いでした。

２
　マンション管理士の資格をもって、独立系として管理士の団体を作って活躍されている方と以前、お話する機会がありました。
　その方と出会う前までは、私の中での「マンション管理士」のイメージは、既存のマンション管理会社に勤務する従業員の人がとる資格といったものでした。
　自身の会社の業務に専門性を持たせるというイメージ、敢えていうなら不動産仲介業者の宅地建物取扱主任者の資格と同じイメージでした。

３　
　しかし、知り合った管理士の方は違いました。管理会社の中にいては、本当に住人のために活動するということが実質的には困難ではないか。つまり、管理会社のもうけという目的とどうしても矛盾することがでてくるのではないかという疑問を出発点にして、独立系としてマンション管理士として生計が立てられるようになるべきではないかという観点を話しておられました。
　具体的には、マンション住人は、実際には自主管理なんてまず無理なので、管理会社に業務委託をする、この際、住人の立場にたって適切な管理が行われているか住人からの依頼を受けてマンション管理会社を監督するという構図です。

４
　なるほどと思ったのですが、正直なところ、ビジネスとしてはおそらく成り立つことはないだろうと思いました。理由は簡単、管理会社に管理料というお金を払っているのに、わざわざ別個にマンション管理士に監督を依頼する費用を払うほど、住人の財布のひもは緩くはないということです。

５
　そこで当時、私なりに考えたのが、ゼネコン系のマンション管理会社が多数を占めるなか、独立系のマンション管理会社もあるにはありますが、そこで独自性を持たせ、かつ信用、信頼を付加すべく、「マンション管理士によるマンション管理会社」があれば、ここにマンション管理を依頼してくるマンション管理組合はあるのではないかということでした。会社の名前も考えました。「マンション管理士によるマンション管理株式会社」。そのまんまです。

　早速、嬉々としてこの考えをそのマンション管理士さんに伝えました。が、しかし、残念ながら、あまりピンと来なかったようで流されてしまいました。

６
　ところが、ついに！千葉県船橋市で「日本マンション管理」という株式会社が設立されたようです。出資者１１人の全員が、マンション管理士資格をもち、一級建築士や司法書士、さらには弁護士もその中に入っているようです。
　
　

「当面は千葉県内を中心に管理組合からマンション管理業務の受注活動を展開。マンション管理士を派遣するコンサルタント業務も手がける。将来は全国のマンション管理士と連携し、全国展開したい考え。コンサルタントとしての立場を生かし、管理組合の視点に立った管理業務を目指す。」

　ということです。

　何事も、まずはアイデア、そしてアイデアはあっても行動がなければ全てはゼロ。
　何となく、先を越された悔しさ感はぬぐえません。ちっ。

７
　ところで、この前本屋さんで面白い本を見つけました。「ハンコで５億稼ぐ道」という本です（講談社）。副題は、「元フリーターがネットビジネスで成功を収めるまでの４５０日の軌跡」というものです。
　過去、ブログでも書いていますが、私の実家は「ハンコ屋」さんです。駅前のアーケード商店街の中、ハンコ屋の娘として育ちました。

　以前、店舗を出店するショッピングセンターで、ちょっと店番をすることがありました。そのとき、ベビーカーを押した若い夫婦が、「名前だけの銀行印」を作りたいんだけどと言ってきました。作るのは女性の方のものですかと訊くと、いえ、男の名前です、と言うので、あれと思いつつ、ピンと来ました。ベビーカーの中で眠る男の子の初めての銀行印を作ろうとしていたのです。と、そこへ店の者がかえってきたので、私は接客は引き継ぎ後ろへ引き下がりました。

　ここで思ったのは、子連れが多いショッピングセンター内の地味な店構えのハンコ屋さんに、ぱっと華やかな赤ちゃんの笑顔のポスターを貼って、「初めての銀行印は水牛で」などのコピーを添えて、赤ちゃん商品として子どものために高級な初めての印鑑を送ろうといったセールスを展開すればいいのにということでした。

　確か、靴屋で、「マイ・ファースト・シューズ」とか何とかいうセールス・コピーがあったかと思います。それにならって、「ハンコ」もそういった商品としてイメージを売ればいいのです。
　たいていの親、爺ちゃん婆ちゃんは、子どものためにお金を残そうと預貯金を始めます。そのときの最初の銀行印ということで、「記念品」としての性質をアピールすればいいのでは！？とこれまた自分のアイデアに嬉々としていました。
　早速、親に伝えましたが、これもまた反応いまいちで終わってしまいました。

　そんなところへ「ハンコで５億稼ぐ道」。
　さらには今日の「マンション管理　プロ結集」。

　アイデアなきところに進歩なし、行動なきところに発展なしといったところでしょうか。
　アイデアを試す実行力のない、行動力に欠ける自分に反省。プレゼンが悪いのでしょうか。いずれにしても反省。
　って、私の仕事はいったい何なのか？いつもこんな感じでとりとめもないことを考えています。弁護士業務とは関係ないけど、考えたアイデアを実行して試してみたい・・・。トライ＆エラーだよ、人生は♪試して、失敗して、やり直しての繰り返しで、それが楽しいのではなかろうか。
（おわり）

マンション管理会社～「ワンストップ・サービス」と利益相反～【松井】

*事務所からの眺め。左の建物は今秋完成予定の新大阪弁護士会会館ビル、右側は３５階建ての超高層マンションです。なお、このマンションと本文とは一切関係がありません。念のため♪
１
　事件の関係などで、いくつかのマンション管理会社、その経営者の方などとお話をする機会がありました。
　よく耳にするのは、「新築マンションに入居したとき、そのマンションの管理会社を選んだのは、入居している住人ではない」ということです。
　事実としてよくありがちなのは、分譲マンションを建設、分譲販売した会社の関連会社がそのマンションの管理会社としてスタートしているケースです。
　そしてこれは噂としてたまに耳にするのは、こういうケースのマンション管理会社においては、管理するマンションの大規模修繕工事や日常のメンテナンス費用について、相見積もりを取ったりすることは稀、あるいは相見積もりをしても、親会社的な工事会社の入札価額が、マンションの工事費用の積立金額と１円単位で一致しているという、出来レースもどきといったことがよく見受けられるとうことです。

２
　どういうことか。
　「怒れ!1200万マンション住民―行政差別から生まれる法外な管理費 (単行本)」
市河 政彦 　新世紀出版 (2005/12) という本が昨年暮れに出版されています。
　
　分譲マンションの住人は、「法外な」種々の費用を支払っている可能性が高いにもかかわらず、「マンション管理」、特に、意外や金銭面にあまり関心がないということです。
　「関心」は「監視」に繋がります。つまり、マンション管理に動くお金について関心が薄い、監視が弱いのが現状なんだろうと思います。もちろん、あからさまに管理組合の口座から個人名義の口座への振替えといった横領行為が行われるわけではありません。
　聞くのは、前述の「法外な」費用・代金を支払うという形での、いわば管理組合が食い物にされるケースです。

３
　以前エントリーした「二つの鍵穴」も同様の問題意識です。無関心なのをいいことに、電気会社の変電設備のために敷地をタダで使われている、費用負担をさせられているのではないかということです。
　分譲マンション住人は自分たちのお金のことなのにあまり関心がない。それはなぜか。　消費者被害事件によくありがちなのは、個人個人の被害金額は３０万円～５０万円というパターンです。これくらいの金額なら、訴訟だなんだとするのも時間、労力、費用がかかるので、何も行動を起こさない、いわゆる泣き寝入りパターンが多いのです。まあ、金持ち喧嘩せずという言葉もありますが。

　マンション住人も同じで、日々、口座から引き落とされる「管理費」はせいぜい２万円前後です。
　１００戸のマンションで一戸２万円だったら、２万円×１００戸＝２００万円、年間２４００万円ものお金が集められて、費消されていることになるのですが、不思議なことに「１か月２万円」「年間２４万円」だと何かあっても、「ま、いっか」という気持ちになります。これが構造だと思います。

４　「マンション管理　大阪ガス、関西トップ級に」
　５月１０日の日経新聞の記事にありました。
　
　日経ネット関西版
　【2006年5月9日】
　大阪市系企業を買収──大ガス、マンション管理参入（5月9日）
　「買収後、大ガスが新たに経営陣を送り込む。台所や風呂のリフォームなどの新業務も手掛け、ガス器具の普及も進める見通し。」
　
　新聞記事によれば、「グループの総合力を生かし、幅広いサービスをワンストップで提供する」（大ガス）」らしいです。

５
　マンション管理はマンション管理組合、住人の利益のために働く（準）委任契約であって、善良な管理者としての注意義務が「住人に対して」あります。
　大阪ガスの管理会社は、「ガス器具の普及も進める」ということですが、これは自社が管理するマンションに対してでしょうか？！
　
　誰の利益を優先させているのかということです。住人よりも、ガスの親会社の利益をはかろうとしているとしか読めません。
　はっきり言って、ごっつい利益相反なんではないのでしょうか。
　こうしてまたマンション住人の利益がないがしろにされていくのでしょうか。

６
　そういえば、うちのマンションでも先日、全戸のガス漏れ報知器を交換するというので、個別契約ではなく、管理組合全体で契約して、全戸の報知器が交換されました。
　この契約について、住人総会の場において、「交換する必要はないと思う人は、交換を拒むことはできないのか」と質問する方がいました。管理会社から出席していた担当者がこれに回答し、全戸で交換契約をすれば一戸あたり数千円安くなる、ぜひ全戸で契約をと住人をねじふせ、もとい、説明・説得していました。質問者もそれ以上は何もいいませんでした。
　私自身も、なんか変だなと思いながら、まあ今回はいっかという風になってしまいました。難癖つけると後々やりとりが面倒だし、６０００円程度のことだし、という抑制が働きました。
　ただ、おそらく探知機の交換業者と管理会社との間で何らかのやりとりはあるんだろうなとは感じました。というか、マンション住人のことを思って管理会社が動いたわけではなさそうというのはよく実感できました。

７　
　「弁護士と利益相反」というエントリーでふれた、遺産分割の場合と保険会社のケースの場合との違いは、弁護士が誰からお金をもらっているのかということです。
　遺産分割の場合、依頼を受けた双方から着手金をいただきます。ある意味、公平です。しかし保険会社のケースの場合、保険会社からしか弁護士は費用を受け取りません。相談者から相談を受けた弁護士が、費用を払ってもらうわけではないものの利益のために、費用を払ってくれる側（保険会社）の不利益になることをするのかどうか、という疑惑があります。
　これが似ているようで異なる点だと思います。

　ちなみに、マンション管理会社は、管理組合から業務委託料の支払を受けます。にもかかわらずなぜに管理組合の不利なことをしうるのか。それは、単に、大金が集まるところに寄っていって、食い物にするという商売の発想があるときでしょう。
　そうではなくて、本当にマンション管理組合、住人の利益のために働き、そこから正当かつ適性な費用の支払をうけ、それで利益を上げる、こういうモデルシステムが働かないと変わらないのかもしれません。
　発想として、「工事」「リベート」でも儲けるという発想が出てくると駄目になるんだと思います。
おわり

追記　
バック・マージンなどについては、～マンション管理組合の自立のために～というブログでマンション管理士さんが「不透明な取引体質」としてふれらていました。